Uma chance para a harmonia
DE FATO não é a única, mas certamente uma das principais causas do crônico déficit habitacional brasileiro é a legislação do inquilinato que tem vigorado no Brasil, nas últimas décadas, alegadamente com o objetivo de dar uma sólida proteção aos inquilinos. E chegando, no geral, a resultado exatamente oposto. Antes do regime militar, o proprietário de um imóvel residencial praticamente não podia despejar seu inquilino, mesmo por falta de pagamento. A única possibilidade de um locador retomar seu imóvel seria para uso próprio ou de parente em linha reta descendente ou ascendente. Já no regime militar (1964-1985), os aluguéis foram protegidos com o limite de 80% da correção da moeda válida para todos os demais contratos.
ESTA claro que esses mecanismos de falsa proteção não estimularam ninguém a investir em imóveis residenciais para aluguel. E hoje, mesmo com o despejo por falta de pagamento e as condições de reajuste das locações residenciais mais próximas da realidade, a insegurança do locador residencial ainda se traduz em nada menos do que 3 milhões de imóveis fechados, pelo temor de seus proprietários de esperar, em média, um ano e quatro meses para despejar um locatário inadimplente. Em razão de tudo isso é que as alterações à Lei do Inquilinato aprovadas na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, em caráter terminativo e por isso devendo seguir para a sanção presidencial, vêm melhorar a legislação do setor.
O OBJETIVO declarado do projeto é incentivar a oferta de imóveis residenciais para aluguel, eliminando da legislação dispositivos que desencorajam proprietários a alugar seus imóveis. Uma das alterações na lei é a que possibilita o despejo do locatário inadimplente com um único mandado judicial. Hoje o inquilino devedor deve receber dois mandados e duas diligências, antes de ser despejado. Outra mudança determina que o locatário deva pagar sua dívida impreterivelmente até 15 dias após ser notificado do despejo, só assim podendo interromper o processo. Hoje há expedientes que o inquilino pode usar apenas para permanecer mais tempo no imóvel, sem pagar.
EXISTEM ainda inovações que beneficiam o inquilino: se este for classificado como bom pagador, poderá ser desobrigado de apresentar fiador e dispensado de fazer seguro-fiança. É verdade que a legislação atual não impede que o locador, por mera liberalidade, dispense fiador para um inquilino que conheça como bom pagador. Mas, com a mudança legal, a relação de confiança entre as partes fica mais clara, tanto que o fiador pode ser substituído pelo inquilino em plena vigência do contrato, bastando para isso um aviso com antecedência de 120 dias.
ALÉM disso, se deixar o imóvel antes do término do contrato, o inquilino só se obrigará a pagar multa proporcional ao tempo restante da locação pactuada e não pelo tempo integral; em lugar da previsão habitual de entrega do imóvel em seis meses, após determinados trâmites, o juiz pode dispensá-los e reduzir o tempo dessa entrega a 30 dias; o fiador costuma apresentar comprovação de renda no início do contrato, e agora o locador pode exigir a comprovação atualizada, durante a vigência do contrato.
ENTÃO, podemos dizer, grosso modo, que a relação locatícia, no caso dos imóveis residenciais, ficou mais fundamentada na liberdade e confiança entre as partes do que em "proteções especiais" forjadas em dispositivos legais capazes de diminuir ou enfraquecer os direitos atinentes à propriedade. Sim, porque permitindo que alguém desfrutasse de um bem de outrem, sem a devida remuneração, a legislação do inquilinato pespegava à propriedade imobiliária uma espécie de parasita, que lhe sugava o valor.
EXISTE a preocupação de que será justa, caso a interpretação de dispositivos da lei modificada leve a isso. E de parte dos pequenos comerciantes quanto à insegurança da preservação de seus pontos comerciais, em razão da abolição da renovação automática das locações. Se, efetivamente, as alterações na Lei do Inquilinato abolirem de vez o instituto das "luvas", hão sentido em pretender-se revê-las, por veto presidencial.
MAS tudo me leva a crer que essa mudança legislativa contribua para a atração de investimentos no ramo da construção civil dedicado à edificação de moradias, já que é uma simples evidência a imensa lacuna social, no campo habitacional.
ESTA claro que esses mecanismos de falsa proteção não estimularam ninguém a investir em imóveis residenciais para aluguel. E hoje, mesmo com o despejo por falta de pagamento e as condições de reajuste das locações residenciais mais próximas da realidade, a insegurança do locador residencial ainda se traduz em nada menos do que 3 milhões de imóveis fechados, pelo temor de seus proprietários de esperar, em média, um ano e quatro meses para despejar um locatário inadimplente. Em razão de tudo isso é que as alterações à Lei do Inquilinato aprovadas na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, em caráter terminativo e por isso devendo seguir para a sanção presidencial, vêm melhorar a legislação do setor.
O OBJETIVO declarado do projeto é incentivar a oferta de imóveis residenciais para aluguel, eliminando da legislação dispositivos que desencorajam proprietários a alugar seus imóveis. Uma das alterações na lei é a que possibilita o despejo do locatário inadimplente com um único mandado judicial. Hoje o inquilino devedor deve receber dois mandados e duas diligências, antes de ser despejado. Outra mudança determina que o locatário deva pagar sua dívida impreterivelmente até 15 dias após ser notificado do despejo, só assim podendo interromper o processo. Hoje há expedientes que o inquilino pode usar apenas para permanecer mais tempo no imóvel, sem pagar.
EXISTEM ainda inovações que beneficiam o inquilino: se este for classificado como bom pagador, poderá ser desobrigado de apresentar fiador e dispensado de fazer seguro-fiança. É verdade que a legislação atual não impede que o locador, por mera liberalidade, dispense fiador para um inquilino que conheça como bom pagador. Mas, com a mudança legal, a relação de confiança entre as partes fica mais clara, tanto que o fiador pode ser substituído pelo inquilino em plena vigência do contrato, bastando para isso um aviso com antecedência de 120 dias.
ALÉM disso, se deixar o imóvel antes do término do contrato, o inquilino só se obrigará a pagar multa proporcional ao tempo restante da locação pactuada e não pelo tempo integral; em lugar da previsão habitual de entrega do imóvel em seis meses, após determinados trâmites, o juiz pode dispensá-los e reduzir o tempo dessa entrega a 30 dias; o fiador costuma apresentar comprovação de renda no início do contrato, e agora o locador pode exigir a comprovação atualizada, durante a vigência do contrato.
ENTÃO, podemos dizer, grosso modo, que a relação locatícia, no caso dos imóveis residenciais, ficou mais fundamentada na liberdade e confiança entre as partes do que em "proteções especiais" forjadas em dispositivos legais capazes de diminuir ou enfraquecer os direitos atinentes à propriedade. Sim, porque permitindo que alguém desfrutasse de um bem de outrem, sem a devida remuneração, a legislação do inquilinato pespegava à propriedade imobiliária uma espécie de parasita, que lhe sugava o valor.
EXISTE a preocupação de que será justa, caso a interpretação de dispositivos da lei modificada leve a isso. E de parte dos pequenos comerciantes quanto à insegurança da preservação de seus pontos comerciais, em razão da abolição da renovação automática das locações. Se, efetivamente, as alterações na Lei do Inquilinato abolirem de vez o instituto das "luvas", hão sentido em pretender-se revê-las, por veto presidencial.
MAS tudo me leva a crer que essa mudança legislativa contribua para a atração de investimentos no ramo da construção civil dedicado à edificação de moradias, já que é uma simples evidência a imensa lacuna social, no campo habitacional.
postado por Notas do Pinheiro | novembro 18, 2009
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